안녕하세요. 김상훈의 창업통입니다.

첫창업자들에게 상권입지, 점포개발은 어렵습니다.

상권에 나가보면 점포의 조건은 천양지차입니다.

수수료매장도 있고, 임대매장도 있습니다.

어떤 컨셉의 매장이 창업자에게 유리할까요?

일부 고속도로 휴개소 매장의 수수료는 30%에 달합니다.

유명백화점 수수료매장의 경우 20%를 넘기도 합니다.

광화문 어느빌딩 김밥집 수수료는 15%라고 합니다.

매출액 대배 수수료도 있고, 최저 임대료 책정방식입니다.

반면 일반상권의 임대매장은 보증금과 월임차료로 결정됩니다.

수수료매장 때문에 고통받는 사람들도 많습니다.

매출이 많아도 걱정, 적어도 걱정입니다.

수수료매장과 임대매장의 차이를 정리했습니다. 

첫 창업자들에게 아이템이나 브랜드를 결정하는 것보다 어려운 것은  무엇일까요? 역시 점포를 결정하는 일입니다. 점포의 시세도 천차만별이지만, 점포의 임대조건도 가지가지입니다. 어제 어느분이 임대매장과 수수료 매장에 대해서 여쭤보십니다.

임대매장은 임대인과 임차인 사이에서 발생하는 매장 컨셉입니다. 대부분의 많은 점포들이 임대매장입니다. 건물주나 점포주인은 임대인이고, 창업자는 임차인이 대부분입니다. 용어를 정리하는 것도 중요합니다. 건물주인 임대인 입장에서의 월세의 다른말은 임대료입니다. 창업자 입장에서의 월세는 임차료라고 볼 수 있습니다

요즘 상권에는 수수료 매장으로 점포가 많이 나옥 있습니다. 수수료 매장하면, 매출성과 대비 월 사용료를 지급하는 방식입니다. 백화점 수수료매장의 경우 매출액 대비 15%에서 많게는 25%에 달하는 것으로 유명합니다.

전국 고속도로 휴게소에 입점해있는 수많은 식음시설의 경우 대부분 수수료 매장입니다. 고속도로 휴개소매장의 경우 많게는 40-50%에 육박하는 어마무시한 수수료를 내면서 영업하는 매장도 있습니다. 매출액 대비 절반정도가 수수료라면 얼마만큼의 매출을 올려야 할지 눈 앞에 캄캄해지는 것 같습니다.

어제 어느 창업자분이 사무실에 오셨습니다. 광화문에서 있는 어느 빌딩에 김밥집을 하려고 하는데, 수수료 매장이라고 합니다. 매출액 대비 15%가 수수료입니다. 쉽게 얘기하면 5000만원 매출일때 750만원이 건물에 내는 수수료라는 것입니다. 대신 권리금은 없다고 합니다. 계약해도 될까요?

먼저 임대매장과 수수료 매장의 차이를 설명해드렸습니다. 예를 들어서 유명한 잠실의 놀이시설 내 영업하는 매장의 경우 노른자위 점포들은 회사에서 직영하는 수수료 매장이 많습니다. 안정적인 수익을 올릴 수 있는 곳이기에 매출액 대비 수수료를 책정합니다. 하지만 중하급지 매장들의 경우 임대료를 책정하는 방식을 채택합니다.

기업입장에서는 어떤 방식으로든 손해를 보지 않겠다는 입장, 많은 수익이 나는 곳은 반드시 수수료 매장으로 운영하면서 수익극대화를 하겠다는 것입니다. 전형적인 갑질일 수 있지만, 기업입장에서만 보자면 당연지사일수도 있습니다.

정리하자면, 건물주나 기업, 백화점, 고속도로 휴게소 등 안정적인 수익이 보장되는 상업공간에서는 반드시 건물주나 유통업체가 직영하는 수수료매장이 대부분입니다. 유통업체가 창업자를 앞세워서 수수료 명목으로 돈벌이를 하고 있는 형국입니다.

광화문의 어느 빌딩 역시 김밥집을 운영하게 하면서 보증금 7000-8000만원을 받고, 월 매출액 대비 15%수수료를 내는 조건이라고 합니다. 대신 권리금은 없습니다. 김밥은 반드시 프랜차이즈 브랜드로 들어가야 하는 조건입니다. 그 브랜드를 출점하려면 본사에 1억원 정도의 창업비는 별도입니다.

건물주 입장에서는 매출액이 많이 오르면 오를수록 매출액 대비 안정적인 수수료 체계로 돈을 벌 수 있는 구조입니다. 여기서 잠깐, 최근 건물주나 일부 상업시설 운영주체의 수수료체계를 얼핏보면 대단히 합리적으로 보입니다. 하지만 속내를 들여다보면 합리적이지 않습니다. 창업자인 을이 일방적으로 불리한 조건이 많습니다.

창업자들을 수수료매장일때 좋은 점은 권리금이 없다는 사실입니다. 광화문 김밥집의 경우도 운영조건을 따져보면 1층 15평내외 매장이 보증금 7000-8000만원에 수수료율 15%이지만, 최소 금액을 설정합니다. 최소 임대료는 750만원이라는 사실입니다.

즉, 최소 매출액 5000만원은 책정해놓고, 매출액에 상관없이 최소한 750만원 월세는 내는 조건입니다. 매출액이 3000-4000만원이라도 최저월세는 750만원입니다. 대신 5000만원이 넘는 매출성과를 낼때에는 어김없이 매출액 대비 15% 수수료를 내는 조건입니다. 1억원 매출이면 월세 1500만원인 셈입니다.    

창업자 입장에서는 좋은 상권이라면 당연지사 수수료매장이 아닌 임대매장이 유리할 수 있습니다. 물론 월 임차료 대비 예상 수익성을 정확히 분석한 후 임대매장도 최종결정해야 합니다.

 스타벅스 같은 매장은 또다른 수수료 케이스입니다. 스타벅스는 건물주와 동업하는 방식입니다. 건물주에게 점포를 받아서 신세계가 직접 인테리어 시공하고, 운영도 직접 본사가 직영하면서 건물주에겐 매출액 대비 13-15%의 수수료를 내는 방식입니다. 요즘은 스타벅스  DT매장개발에 관심이 많아 보입니다.

백화점같은 대형 유통사들은 수수료매장을 늘려가는데는 그들 입장에서의 안정적인 수익창출이 목적입니다. 창업자와의 권리금 분쟁도 있을 수 없습니다. 하지만 창업자 입장에서 수수료매장은 얼핏보면 투자금액을 줄일 수 있는 창업법입니다. 번듯한 건물에 들어갈 수 있습니다. 하지만 출구전략을 실행할때 자산가치의 보존은 어려울 수 있습니다. 자칫 그들의 노예가 될 수 있는 임대차 방식일 수 있습니다.  

요즘 상권에서는 그 수수료매장 창업자들을 열심히 구하는 사람들은 강남일대 기획형 부동산업체들도 많습니다. 이들은 수수료 매장 물건들을 기획형 프랜차이즈 브랜드와 링크시키는 역할도 합니다. 가운데서 거대한 중개수수료를 챙기는 일은 기본입니다. 

창업시장의 속내를 잘 모르는 초보창업자들은 가용할 수 있는 초창기 창업비용만 생각하고 덥석 계약하고 후회하는 일도 많습니다. 우리나라 창업시장의 1차적인 어려움은 부동산시장의 비정상적 거품, 상가부동산 거래시장의 거품에서 기인하는 측면도 큽니다. 잘 판단이 안되신다면 점포계약전, 브랜드 계약전, 믿을 수 있는 전문가에게 전화 한통화라도 해보시는게 실패를 줄이는 첩경입니다. 

* 글 : 창업통 김상훈 소장 (02-501-1116)

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